賃貸管理会社の変更方法とは？手続きの流れ・費用・注意点を解説

「空室がなかなか埋まらない」「管理会社からの報告が少ない」「入居者対応や修繕対応に不安がある」

このようなお悩みから、賃貸管理会社の変更を検討されるオーナー様もいらっしゃいます。

しかし、実際に変更を考えると、「入居者がいる状態でも変更できるのか」「解約には何か月かかるのか」「違約金や引継ぎはどうなるのか」など、さまざまな疑問が生じるものです。

一般的な管理委託契約では、契約条件を確認し、適切な手続きを行うことで、入居者がいる状態でも管理会社を変更することが可能です。

ただし、管理委託契約の解約、賃料や敷金の精算、保証会社との調整、入居者への通知など、事前に確認しておくべき事項があります。

本記事では、千葉県船橋市・東京都葛飾区を拠点に賃貸管理業務を行う有限会社DEPARTURESが、管理会社変更の具体的な手順、費用、引継ぎの注意点について、不動産管理の実務を踏まえて分かりやすく解説いたします。

1. 賃貸管理会社は途中でも変更できる？

管理委託契約は契約期間中でも解約できる？

オーナー様と管理会社との間で締結されている一般的な管理委託契約は、契約期間中であっても、契約内容や法律上の規定に従って解約できる場合があります。

民法第651条では、委任契約について各当事者がいつでも解除できることを定めており、同法第656条では、法律行為以外の事務を委託する準委任契約にも委任の規定が準用されます。

ただし、管理委託契約は具体的な業務内容や契約条項によって法的な評価が異なる場合があります。

また、解約の時期や契約条件によっては、損害賠償や精算費用などが問題となる場合もあります。

そのため、「いつでも解約できるから費用は一切かからない」と考えるのではなく、現在の管理委託契約書を確認することが重要です。

特に確認したいのは、次の項目です。

契約期間と自動更新の有無
解約予告期間
解約通知の方法
中途解約時の費用や精算条件
契約終了時の書類・金銭等の引渡し方法

入居者がいる状態でも変更できる？

入居者が居住中であっても、管理会社の変更は可能です。

一般的に、貸主が変わらず管理会社のみが変更される場合、入居者との賃貸借契約はそのまま継続します。

そのため、管理会社が変更されることだけを理由に、賃貸借契約書を新しく締結し直す必要は通常ありません。

ただし、管理会社の変更に伴い、賃料の振込先や設備故障時の連絡先などが変わることがあります。

入居者に混乱が生じないよう、変更日や必要な連絡事項を事前に整理し、適切に通知する必要があります。

サブリース契約は通常の管理委託契約と異なる

注意したいのが、サブリース契約（一括借上げ契約）の場合です。

通常の管理委託契約では、管理会社はオーナー様から管理業務を受託します。

一方、サブリース方式では、サブリース会社がオーナー様から物件を借り上げ、入居者へ転貸する仕組みとなっています。

サブリース会社自身が賃借人となるため、借地借家法などの適用関係が問題となり、オーナー様側からの契約終了には正当事由などが必要となる場合があります。

通常の管理会社変更と同じ手順で進められるとは限りません。

まずは現在の契約が管理委託契約なのか、サブリース契約なのかを確認しましょう。

2. 管理会社の変更を検討する主な理由

管理会社の変更を検討する理由は、オーナー様によって異なります。

ここでは、代表的な4つのケースをご紹介します。

① 空室が長期間埋まらない

空室期間が長くなると、賃料収入の減少につながります。

空室対策には、賃料設定だけでなく、募集写真、広告内容、掲載状況、内見対応、競合物件との比較など、さまざまな要素が関係します。

「募集を続けているが反響が分からない」「空室が続いているのに改善提案がない」といった場合には、募集方法や管理体制を見直す余地があるかもしれません。

② 管理状況の報告が少ない

賃料の入金状況、修繕の進捗、入居者からの問い合わせ、空室の募集状況などについて、十分な報告が得られないと、オーナー様は物件の現状を把握しにくくなります。

報告の頻度だけでなく、報告内容が具体的で、改善につながる情報になっているかも重要です。

③ 入居者対応や修繕対応に不安がある

設備の故障や入居者からの問い合わせへの対応が遅れると、入居者の満足度が低下し、トラブルが大きくなる可能性があります。

また、修繕工事の必要性や見積金額について十分な説明がない場合も、不安につながります。

対応の速さだけでなく、報告・説明・承諾の仕組みが整っているかを確認しましょう。

④ 管理委託料とサービス内容が見合っていない

管理委託料が安くても、必要な業務が別料金となっていたり、オーナー様自身が対応しなければならないことが多かったりする場合があります。

反対に、管理委託料が高いからといって、必ずしも管理品質が高いとは限りません。

管理委託料と提供される業務内容を総合的に比較することが大切です。

なお、不満があるからといって、必ず管理会社を変更する必要があるわけではありません。

現在の管理会社に改善を依頼し、報告方法や業務範囲を見直すことで問題が解決する場合もあります。

まずは現在の管理体制の何に問題があるのかを整理することをおすすめします。

3. 賃貸管理会社を変更する7つの手順

管理会社変更では、現在の管理会社との契約終了と、新しい管理会社による管理開始を適切につなぐことが重要です。

一般的な進め方を7つのステップでご紹介します。

STEP1｜現在の管理状況と不満点を整理する

まず、管理会社を変更したい理由を明確にします。

空室対策、報告体制、入居者対応、修繕費用、賃料管理など、改善したい点を整理しておきましょう。

新しい管理会社を比較する際にも、必要なサービスを判断しやすくなります。

STEP2｜現在の管理委託契約書を確認する

管理委託契約書を確認し、契約期間や解約予告期間、費用負担、契約終了時の引継ぎ条件を把握します。

契約書の内容によっては、希望する時期に変更できない場合もあるため、早い段階で確認することが重要です。

STEP3｜新しい管理会社を比較・選定する

管理委託料だけでなく、入居者募集、賃料管理、入居者対応、修繕手配、報告体制などを比較します。

現在の問題点を改善できる提案があるか、物件の特性に合った管理体制が整っているかを確認しましょう。

STEP4｜新しい管理会社と管理内容・開始時期を調整する

新しい管理会社の候補が決まったら、業務範囲、管理委託料、管理開始予定日、必要な書類、引継ぎの進め方などを具体的に確認します。

正式な管理受託契約を締結する際には、適用される法令に従った重要事項説明や必要書面の交付などの手続きも行います。

旧管理会社の契約終了日との整合性を確認したうえで進めることが重要です。

STEP5｜現在の管理会社へ解約を通知する

契約内容と新しい管理体制の準備状況を確認したうえで、現在の管理会社へ解約の意思を通知します。

契約書に通知方法の定めがある場合は、それに従います。

通知日や内容を確認できるよう、書面やメールなどで記録を残しておくと安心です。

また、契約終了日、最終送金日、預り金の精算方法、書類の引渡し時期なども確認しておきましょう。

STEP6｜契約書類・鍵・金銭等を引き継ぐ

賃貸借契約書、入居者情報、鍵、賃料の入金状況、預り金、修繕履歴などを整理して引き継ぎます。

特に未収賃料や未精算金、進行中の修繕工事などについては、誰がいつまで対応するのかを明確にする必要があります。

引継ぎ項目は物件や管理内容によって異なるため、確認表を作成して進めることをおすすめします。

STEP7｜入居者への通知と新管理体制の開始

管理会社の変更日、連絡先、賃料の支払先など、必要な事項を入居者へ通知します。

賃料の集金方法や口座振替の手続きが変わる場合は、入居者が誤って旧口座へ支払ったり、二重に支払ったりしないよう注意が必要です。

新管理会社による管理開始後も、引継ぎ漏れや未対応事項がないかを確認します。

なお、上記は一般的な管理会社変更の手順です。

DEPARTURESでは、オーナー様の負担をできる限り軽減できるよう、旧管理会社との引継ぎ実務を弊社が主体となって対応しております。

詳しくは第8章でご説明いたします。

また、DEPARTURESの管理開始までの流れもあわせてご覧ください。

4. 管理会社の変更にかかる費用と解約時の注意点

管理会社の変更にかかる費用は、現在の管理委託契約と新しい管理会社の料金体系によって異なります。

主に確認したいのは、以下の3点です。

① 現在の管理会社の解約予告期間

管理委託契約では、解約する際に事前通知を求める条項が設けられていることがあります。

解約予告期間は契約ごとに異なるため、一律に「1か月前」「3か月前」と決められているわけではありません。

希望する変更時期に間に合うかどうか、現在の契約書を確認しましょう。

② 中途解約時の違約金・精算費用

契約内容や解約の経緯によっては、違約金、損害賠償、未払管理委託料、立替費用などの精算が問題となる場合があります。

費用の名称だけでなく、その根拠となる契約条項や計算方法も確認することが大切です。

請求内容に疑問がある場合には、契約書と照らし合わせて確認し、必要に応じて専門家へ相談しましょう。

③ 新しい管理会社に支払う費用

新しい管理会社を選ぶ際は、月額管理委託料だけでなく、次の費用も確認します。

入居者募集・新規成約時の費用
契約更新時の費用
退去立会い・退去精算に関する費用
修繕工事・設備点検・専門業者の費用
振込手数料その他の費用

管理委託料に何が含まれ、何が別途費用となるのかを比較することが重要です。

費用の安さだけでなく、管理品質やオーナー様の負担も含めて検討しましょう。

5. 管理会社変更時に引き継ぐべき書類・情報

管理会社の変更において、特に重要なのが契約書類や賃料、敷金、入居者情報などの引継ぎです。

引継ぎに不備があると、管理開始後の賃料管理や契約更新、入居者対応などに支障が生じる可能性があります。

スムーズに新しい管理体制へ移行するため、主な確認事項をチェックリスト形式でまとめました。

管理会社変更時の引継ぎチェックリスト

① 賃貸借契約・入居者に関する情報

□ 賃貸借契約書・重要事項説明書・特約書
□ 更新契約書・変更合意書
□ 入居者・契約者・連帯保証人等の管理に必要な情報
□ 契約期間・賃料・共益費・更新料・特約事項
□ 契約更新予定・解約予定
□ 入居者からの問い合わせ・対応履歴

② 賃料・敷金・預り金に関する情報

□ 賃料・共益費等の請求・入金状況
□ 滞納賃料・未収金・分割返済等の状況
□ 敷金・保証金等の預り金残高と保管状況
□ 最終送金額・未精算金・立替金
□ 旧管理会社との最終精算日・精算方法

③ 家賃債務保証会社に関する情報

□ 保証会社名・保証契約の内容
□ 管理会社変更後の保証継続の可否
□ 集金代行・口座振替の利用状況
□ 管理会社変更に伴う届出・変更手続き
□ 保証請求中の案件・請求期限

④ 建物・設備に関する情報

□ 貸室・共用部・管理用の鍵
□ 設備の取扱説明書・保証書
□ 設備点検記録・修繕履歴
□ 清掃・消防設備点検等の保守管理契約
□ 緊急対応業者・保守点検業者の連絡先
□ 未完了の修繕工事・見積書・発注状況

⑤ その他の引継ぎ事項

□ 入居者との未解決のトラブル・相談案件
□ 退去予定者の原状回復・敷金精算状況
□ 進行中の入居者募集・申込・審査状況
□ 旧管理会社と新管理会社の業務切替日
□ 入居者への管理会社変更通知の実施状況

敷金・預り金の引継ぎには注意が必要

特に注意したいのが、敷金や保証金などの預り金です。

通常の管理会社変更では貸主自体は変わらないため、管理会社が変更されるだけで敷金返還義務の主体が当然に変わるわけではありません。

また、敷金等を旧管理会社が保管している場合と、オーナー様が直接保管している場合では、必要な精算や引継ぎ方法が異なります。

誰が、いくら保管しているのか、未精算金がないかを明確にすることが重要です。

すべての書類が揃っているとは限りません

管理会社によって業務範囲や保管書類は異なるため、上記のすべての資料を旧管理会社が保有しているとは限りません。

そのため、実際の管理内容に応じて必要な情報を確認し、不足している資料については取得方法や今後の対応を整理する必要があります。

また、入居者等の個人情報については、管理業務に必要な範囲で、適切な方法により取り扱うことが大切です。

DEPARTURESでは、こうした書類・情報の確認や旧管理会社との引継ぎについても、弊社が主体となって対応しております。

オーナー様のご負担をできる限り軽減しながら、円滑な管理会社変更を進めてまいります。

6. 管理会社変更でトラブルを防ぐための注意点

入居者への通知内容を明確にする

管理会社変更の通知では、少なくとも次の事項を確認しましょう。

新しい管理会社の名称・連絡先
管理会社の変更日
賃料の振込先や集金方法
新しい振込先を使用する対象月
設備不具合や緊急時の連絡先

通知方法は、管理委託契約や現在の管理状況に応じて調整する必要があります。

特に賃料の振込先変更では、入居者が通知の真偽を確認できるよう、貸主の承認が分かる案内にするなど、誤送金や不正送金の防止にも配慮しましょう。

保証会社の契約を必ず確認する

家賃債務保証会社を利用している場合、管理会社の変更後も従前の保証契約をそのまま利用できるかは、保証会社や契約条件によって異なります。

管理会社の変更届だけで対応できる場合もあれば、集金代行の変更や別途手続きが必要になる場合もあります。

保証が継続する場合でも、賃料の支払方法や保証請求の手続きが変わる可能性があります。

特に、滞納が発生している案件や、すでに保証請求を行っている案件は、対応主体と請求期限を明確にしておくことが重要です。

賃料の集金・送金の切替時期を確認する

賃料は翌月分を前月末までに支払う契約も多く、管理会社の変更時期によっては、集金月と管理開始月が一致しない場合があります。

例えば、4月1日から新管理会社が管理を開始する場合、4月分賃料を3月中に旧管理会社が集金するのか、新管理会社が集金するのかを事前に決めておく必要があります。

旧管理会社と新管理会社の双方で、賃料の対象月、集金担当、送金先、最終精算日を明確にすることで、二重請求や送金漏れの防止につながります。

管理会社変更と貸主変更を混同しない

管理会社の変更と、売買や相続による貸主の変更は別の手続きです。

管理会社のみが変更される場合、通常、貸主はそのままです。

一方、貸主も変更される場合には、賃貸人の地位や敷金返還債務の承継など、別途検討すべき事項があります。

それぞれの変更内容に応じた確認と通知が必要です。

7. 変更後に後悔しない管理会社の選び方

管理会社を変更する際は、現在の不満が解消できるかどうかを基準に比較することが大切です。

募集力・空室対策の提案内容

募集写真や広告掲載だけでなく、反響状況の分析、賃料設定、募集条件の改善など、具体的な提案を受けられるか確認しましょう。

管理状況の報告体制

賃料の入金状況や修繕対応、空室の募集状況などについて、どのような頻度・方法で報告を受けられるか確認します。

修繕費用・管理費用の透明性

管理委託料だけでなく、更新時、退去時、修繕時などの費用も確認しましょう。

見積内容や工事の必要性について、分かりやすく説明してもらえるかも重要です。

管理業務の範囲と対応体制

入居者募集だけでなく、賃料管理、トラブル対応、設備不具合への対応、契約更新、退去精算など、必要な業務をどこまで任せられるのか確認します。

一棟物件の場合は、共用部管理や各種点検についても確認が必要です。

長期的な賃貸経営を相談できるか

賃貸経営では、日常の管理業務に加えて、修繕計画、賃料設定、資産価値の維持、将来の売却なども重要です。

目先の管理委託料だけでなく、中長期的な視点から相談できる管理会社を選ぶことが大切です。

DEPARTURESの賃貸管理について

有限会社DEPARTURESでは、オーナー様のご希望に応じた賃貸管理サービスをご案内しております。

賃貸管理委託プランでは、賃料・共益費等の家賃収入額の5％（税別）を基本の月額管理委託料とし、新規成約時の募集業務委託料はいただいておりません。

また、募集中の週次リーシング報告、月次報告、賃料管理、入居者対応、修繕手配、管理会社変更時の引継ぎサポートなどにも対応しております。

管理委託料以外の費用や、各種業務の詳細については、下記ページをご覧ください。

DEPARTURESの管理サービスのご案内

8. DEPARTURESなら管理会社変更の引継ぎもお任せください

ここまで、管理会社を変更するための手順や注意点について解説してきました。

管理会社の変更には、現在の管理委託契約の確認、解約通知、契約書類や鍵の引継ぎ、賃料・敷金の精算、入居者への通知など、さまざまな手続きが必要です。

「管理会社を変更したいけれど、手続きが面倒そう」

「今の管理会社と何度もやり取りするのは負担が大きい」

このような理由から、管理会社の変更をためらわれるオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。

DEPARTURESでは、オーナー様の負担をできる限り軽減できるよう、旧管理会社との引継ぎに関する連絡・調整を弊社が主体となって対応しております。

オーナー様にお願いするのは、原則として2つのご連絡です

DEPARTURESへの管理会社変更が決まった際、旧管理会社に対してオーナー様からお願いする主なご連絡は、次の2点です。

① 現在の管理会社へ解約の通知を行うこと

現在の管理委託契約の内容を確認し、契約上必要な方法で解約の意思をお伝えいただきます。

② 今後の管理会社がDEPARTURESになる旨を伝えること

旧管理会社へ、新しい管理会社がDEPARTURESとなることをお伝えいただき、今後の引継ぎについて弊社との連絡・調整にご協力いただけるようご案内いただきます。

その後の引継ぎ実務はDEPARTURESが対応いたします

上記のご連絡をいただいた後は、原則としてDEPARTURESが旧管理会社との窓口となり、必要な引継ぎを進めてまいります。

主な対応内容は次のとおりです。

旧管理会社との連絡・引継ぎ日程の調整
賃貸借契約書・入居者情報等の引継ぎ
鍵・設備資料・修繕履歴等の受領
賃料の入金状況・敷金等の預り金・未精算金の確認
家賃債務保証会社や集金方法の切替調整
入居者への管理会社変更通知の準備・対応
新しい管理体制への切替準備

オーナー様が旧管理会社との細かな引継ぎ業務を一つひとつ進める必要がないよう、弊社が中心となって対応いたします。

なお、弊社との管理委託契約の締結や必要事項の確認・承認など、オーナー様ご本人にお願いする手続きはございます。

また、旧管理会社との契約内容や協力状況によっては、別途ご対応をお願いする場合があります。

旧管理会社との法的な紛争や違約金をめぐる交渉などについては、必要に応じて弁護士等の専門家による対応が必要となる場合があります。

管理会社の変更も、安心してご相談ください

DEPARTURESでは、管理会社の変更を単なる手続きの切替とは考えておりません。

オーナー様の大切な資産を安心してお任せいただけるよう、これまでの管理状況を確認し、必要な情報を適切に引き継ぐことを大切にしております。

「管理会社を変更したいけれど、手続きが大変そう」とお考えのオーナー様も、どうぞ安心してご相談ください。

旧管理会社からの通常の引継ぎ業務は、できる限りオーナー様のお手を煩わせることなく、DEPARTURESが責任を持って進めてまいります。

管理会社変更のご相談はこちら

9. 賃貸管理会社の変更に関するよくある質問

Q1. 入居者がいる状態でも管理会社を変更できますか？

はい。一般的な管理委託契約であれば、契約条件などを確認したうえで、入居者がいる状態でも変更できます。

ただし、入居者への案内や必要な引継ぎを適切に行うことが重要です。

Q2. 管理会社を変更すると賃貸借契約書も作り直す必要がありますか？

通常、貸主が変わらず管理会社のみを変更する場合、賃貸借契約書を改めて締結する必要はありません。

ただし、保証契約や集金方法については別途手続きが必要になる場合があります。

Q3. 管理会社の変更にはどのくらいの期間が必要ですか？

現在の管理委託契約の解約予告期間や、必要な引継ぎの内容によって異なります。

管理会社変更を検討し始めた段階で契約内容を確認し、余裕を持ってスケジュールを組むことをおすすめします。

Q4. 現在の管理会社が引継ぎに協力してくれない場合は？

まず、契約書に定められた引継ぎ条件を確認し、必要な書類・金銭・情報を整理したうえで、記録が残る方法で対応を求めましょう。

話し合いで解決できない場合は、具体的な契約内容や状況に応じて、弁護士などの専門家への相談も検討してください。

Q5. 区分マンション1室でも管理会社を変更できますか？

はい。オーナー様が所有する区分マンション1室の賃貸管理についても、管理会社の変更を検討できます。

ただし、マンション管理組合が委託している共用部分等の管理会社とは別です。管理組合の管理会社を区分所有者1人の判断で変更することはできません。

10. まとめ｜管理会社の変更は事前準備と引継ぎが重要

賃貸管理会社の変更は、契約条件を確認し、必要な準備と引継ぎを行うことで、入居者がいる状態でも進めることが可能です。

特に重要なのは、次の3つのポイントです。

現在の管理委託契約の解約条件を確認すること
賃料・敷金・保証契約・入居者情報などを適切に引き継ぐこと
変更後の管理内容と改善したい点を明確にすること

管理会社を変更すること自体が目的ではなく、変更後により良い管理体制を実現できるかどうかが大切です。

管理会社の変更をご検討中のオーナー様へ

有限会社DEPARTURESでは、千葉県船橋市・東京都葛飾区を拠点に、千葉県・東京都を中心とした賃貸管理のご相談を承っております。

現在の管理会社に不安や不満をお持ちの方はもちろん、まだ変更するか決めていない段階でもお気軽にご相談ください。

また、実際にDEPARTURESへ管理を切り替える際には、オーナー様から旧管理会社へ解約通知と管理会社変更の旨をお伝えいただいた後、旧管理会社との通常の引継ぎ業務は弊社が中心となって対応いたします。

管理会社の変更に伴う煩雑な引継ぎ業務は、できる限りDEPARTURESにお任せください。

オーナー様の負担を軽減しながら、安心して新しい管理体制へ移行できるようサポートいたします。