「入居者を募集しているのに、なかなか決まらない」「空室が長引いているが、何を改善すればよいのか分からない」「管理会社から具体的な提案がない」
このようなお悩みを抱えている賃貸物件のオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。
空室が長期化すると、賃料収入が得られない期間が続き、賃貸経営の収益性にも影響します。
しかし、空室が埋まらないからといって、すぐに賃料を下げることが最善とは限りません。
賃料設定、募集条件、広告掲載、仲介会社との連携、内見対応、室内の状態など、入居者が決まらない原因は物件によって異なります。
重要なのは、現在の募集状況を分析し、原因に合った対策を実施することです。
本記事では、千葉県・東京都を中心に賃貸管理業務を行う有限会社DEPARTURESが、空室が埋まらない主な原因と具体的な改善方法、広告料（AD）の考え方、管理会社に確認すべきポイントについて、不動産管理の実務を踏まえて分かりやすく解説いたします。
1. 空室が埋まらないときは、まず募集状況を確認する
空室対策を検討する前に、まず現在の募集状況を整理しましょう。
入居者募集は、一般的に次のような流れで進みます。
物件情報の閲覧 → 問い合わせ → 内見 → 入居申込み → 審査・契約
どの段階で入居希望者が離れているのかによって、優先すべき対策は異なります。
問い合わせが少ない場合
物件情報の閲覧や問い合わせが少ない場合には、募集条件や広告内容に改善の余地がある可能性があります。
賃料や初期費用、掲載写真、間取り図、物件情報の充実度、広告掲載状況などを確認しましょう。
また、募集条件が入居希望者の検索条件に合っていないことや、物件情報が十分に周知されていないことも考えられます。
内見はあるのに申込みが入らない場合
問い合わせや内見はあるものの、申込みにつながらない場合には、室内の状態や現地での印象が影響している可能性があります。
例えば、清掃の状態、室内の明るさ、設備の古さ、においなどが判断材料になることがあります。
内見後の反応を確認し、共通する改善点がないか整理することが大切です。
申込み後に契約へ進まない場合
申込みが入っても、必ず契約が成立するわけではありません。
入居審査、保証会社の審査、契約条件の確認、入居希望者の事情などにより、契約に至らない場合があります。
この段階では、募集条件だけでなく、審査や契約手続きの進め方についても確認する必要があります。
空室期間の長さだけで判断せず、募集活動のどの段階に課題があるのかを見極めることが、効果的な空室対策の第一歩です。
2. 賃貸物件の空室が埋まらない主な6つの原因
空室が長期化する原因として、代表的な6つのケースをご紹介します。
① 賃料・初期費用が競合物件と合っていない
入居希望者は、同じエリアや価格帯にある複数の物件を比較します。
そのため、立地や築年数、専有面積、設備などが似ている物件と比べて賃料や初期費用が高い場合には、選ばれにくくなる可能性があります。
また、月額賃料だけでなく、敷金・礼金・仲介手数料・保証料など、入居時に必要な費用の総額も比較対象となります。
② 入居希望者のニーズと物件の条件が合っていない
物件に求められる条件は、地域や入居者層によって異なります。
単身者向け物件であればインターネット環境や室内設備、ファミリー向け物件であれば収納や間取り、周辺環境などが重視される場合があります。
想定している入居者層と物件の特徴が合っているかを確認しましょう。
③ 募集写真や広告内容が不十分
入居希望者は、インターネット上の物件情報を見て候補を絞り込むことが一般的です。
写真が暗い、掲載枚数が少ない、間取り図が見にくい、設備情報が不足しているといった場合には、物件本来の魅力が十分に伝わらない可能性があります。
④ 客付け業者への情報提供や募集活動が十分でない
入居者募集では、管理会社や元付業者だけでなく、入居希望者を紹介する客付け業者との連携も重要です。
募集情報が適切に共有されていなかったり、他社からの問い合わせや内見に対応しにくかったりすると、入居希望者に物件を紹介する機会が限られる可能性があります。
物件情報がどのような方法で公開され、どの程度の仲介会社に周知されているのかを確認することも大切です。
⑤ 室内の状態や設備が競合物件より見劣りする
室内の汚れやにおい、設備の老朽化、清掃不足などは、内見時の印象に影響します。
ただし、必ずしも高額なリフォームが必要とは限りません。
物件の状態や競合物件との違いを確認し、改善すべき項目を整理することが重要です。
⑥ 募集状況の分析や改善提案が行われていない
募集開始後、問い合わせ数や内見数、申込みに至らなかった理由などを確認せず、同じ条件で募集を続けている場合があります。
空室が長引いたときには、募集活動の結果を検証し、改善策を検討することが重要です。
「募集している」という事実だけでなく、どのような募集活動を行い、どのような結果につながっているのかを確認しましょう。
3. 長期空室を改善するための7つの対策
ここからは、具体的な空室対策を7つに整理してご紹介します。
すべてを一度に実施する必要はありません。現在の募集状況や物件の特性に応じて、優先順位を決めましょう。
対策①｜周辺の競合物件と賃料・募集条件を比較する
まず、周辺にある類似物件の募集状況を確認します。
駅からの距離、築年数、広さ、間取り、設備などを比較し、現在の賃料が市場に合っているかを検討します。
インターネット上の募集賃料は必ずしも実際の成約賃料と一致しないため、可能であれば成約事例や募集反響も参考にしましょう。
対策②｜初期費用や入居条件を見直す
賃料を下げる以外にも、敷金・礼金の見直しや、一定期間の賃料を免除するフリーレントなどの方法があります。
また、物件の特性や管理上のリスクを考慮したうえで、入居条件を見直すことも選択肢になります。
ただし、条件の緩和には費用負担や管理上のリスクが伴う場合があるため、慎重に判断することが重要です。
対策③｜募集写真・間取り図・広告内容を改善する
物件の魅力を適切に伝えるため、募集資料を見直します。
- 明るく見やすい室内写真を掲載する
- 水回りや収納などの設備写真を充実させる
- 間取り図を分かりやすく整える
- 設備やインターネット環境などを正確に掲載する
- 物件の特徴が伝わる紹介文を作成する
広告の表現は、実際の物件状況と一致させることが必要です。
対策④｜客付け業者との連携と内見対応を見直す
募集情報を幅広い仲介会社に周知し、客付け業者からの問い合わせや内見に対応しやすい体制を整えることも重要です。
特に、管理会社が対応するエリアが広い場合には、それぞれの地域に詳しい仲介会社との連携が募集活動の充実につながります。
自社の顧客だけに募集対象を限定するのではなく、他社からの紹介機会も確保することで、より多くの入居希望者に物件を知ってもらえる可能性があります。
また、物件の状況に応じて、広告料（AD）を含む募集促進策が検討されることもあります。
対策⑤｜清掃・修繕・設備改善を行う
内見時の印象を改善するため、室内の清潔感や設備の状態を確認します。
汚れやにおいの除去、設備の不具合の修繕、照明の確認など、基本的な部分から見直しましょう。
設備交換やリフォームについては、競合物件との差や想定する入居者層を踏まえ、費用対効果を考えて判断します。
対策⑥｜内見後の反応を改善につなげる
内見後に入居申込みが入らなかった場合には、可能な範囲で理由を確認しましょう。
すべての内見で具体的な理由が分かるとは限りませんが、複数の入居希望者から同じ点を指摘されている場合には、改善の優先順位を判断する参考になります。
対策⑦｜募集状況を定期的に分析する
募集条件を変更した後は、問い合わせや内見が増えたか、申込みにつながったかを確認します。
改善が見られない場合には、原因の見立てや対策の内容を再検討しましょう。
空室対策では、原因の分析・改善策の実施・結果の確認を繰り返すことが重要です。
4. 広告料（AD）は空室対策として有効なのか？
賃貸住宅の入居者募集では、「広告料（AD）」という言葉が使われることがあります。
ADは広告を意味する「Advertisement」に由来する業界用語で、不動産業界では、入居者募集に関連して仲介業者へ支払われる費用などを指して使われることがあります。
ただし、ADという名称であれば、仲介手数料とは別に自由に支払ったり受け取ったりできるわけではありません。
実務上の役割と、法律上の取扱いを区別して考えることが重要です。
ADの有無は客付け活動に影響する？
入居者募集では、複数の仲介会社に物件情報を周知し、紹介の機会を確保することが重要です。
ADの有無や条件が、客付け業者の募集・紹介活動に影響する場合も考えられます。
一方で、ADが設定されていなくても、物件の条件や入居希望者のニーズが合っていれば成約につながることはあります。
また、ADの金額を増やせば、必ず紹介件数や成約率が上がるというものでもありません。
賃料設定や広告内容、仲介会社との連携、内見対応などを含めて総合的に判断する必要があります。
ADと仲介手数料の違いには注意が必要
宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が受領できる媒介報酬に上限が定められています。
通常の媒介活動に必要な広告宣伝費は、原則として媒介報酬の範囲内で負担するものとされています。
報酬とは別に広告費を請求できるのは、依頼者の特別な依頼による広告など、一定の条件を満たす場合です。
したがって、通常の仲介業務に対する追加報酬を、単に「広告料」と呼ぶことで、媒介報酬の上限規制を超えて受領できるわけではありません。
ADを検討する際には、具体的な業務内容、費用の性質、支払先、契約上の位置付けなどを確認することが重要です。
ADは費用対効果を考えて活用する
広告関連費用を追加する場合には、空室期間による賃料収入の減少と比較しながら、その必要性を検討することが大切です。
ADを設定すること自体が目的ではありません。
物件の条件や募集状況に応じて、必要な施策を適切な費用で実施できるかが重要です。
広告関連費用だけに頼らず、募集条件の見直しや仲介会社との連携など、複数の対策を組み合わせて検討しましょう。
5. 賃料値下げと空室損失はどちらを優先すべき？
空室が長引くと、早期成約を目指して賃料の値下げを検討することがあります。
しかし、賃料を下げる場合には、空室期間による損失と、値下げ後の賃料収入を比較することが重要です。
空室が続くことによる損失
空室期間中は賃料収入が得られない一方、物件にかかる固定資産税や維持管理費、借入金の返済などの負担は続きます。
そのため、空室期間を短縮できる可能性がある対策については、一定の費用をかけることも選択肢になります。
賃料値下げは長期的な収入に影響する
賃料を下げて入居者が決まった場合、値下げ後の賃料が継続するため、長期的な収入への影響を考慮する必要があります。
例えば、月額賃料を3,000円下げた場合、2年間では72,000円の賃料収入の差が生じます。
一方、月額賃料8万円の物件で空室が1か月長引けば、その1か月の賃料収入8万円は得られません。
これは単純な比較例ですが、一時的な募集費用と継続的な賃料値下げでは、費用負担の性質が異なることが分かります。
実際には、賃料の変更や広告施策によって空室期間がどの程度短縮されるかは分からないため、成約の確実性、初期費用、想定入居期間なども含めて判断する必要があります。
費用対効果を比較して判断する
賃料の値下げ、初期費用の軽減、フリーレント、広告施策、設備改善などは、それぞれ費用の発生方法や期待できる効果が異なります。
市場水準に対して賃料が高い場合には、賃料の見直しが有効なこともあります。
一方で、募集活動や広告内容に課題がある場合には、賃料を変更する前に改善を検討できる可能性があります。
賃料を下げることだけを空室対策と考えず、賃貸経営全体の収益性を踏まえて判断しましょう。
6. 空室対策は優先順位と募集状況の共有が重要
空室を改善するためには、複数の対策を無計画に実施するのではなく、現在の募集状況を確認し、優先順位を決めることが大切です。
最初に取り組みたい改善の順番
基本的には、次のような流れで検討すると整理しやすくなります。
STEP1｜募集状況を確認する
募集期間、広告掲載状況、問い合わせ数、内見数、申込状況を把握します。
STEP2｜費用を抑えて改善できる項目を確認する
募集写真、広告内容、情報更新、内見対応などを見直します。
STEP3｜募集条件や追加施策を検討する
賃料・初期費用の見直し、適切な広告施策、設備改善などについて、必要性と費用対効果を検討します。
STEP4｜改善後の結果を確認する
対策の実施後、反響状況を確認し、必要に応じて次の改善策を検討します。
なお、設備の故障や安全上の問題などがある場合は、募集施策に優先して適切に対応する必要があります。
管理会社に確認したいチェックリスト
空室が長引いている場合、現在の管理会社に次の項目を確認してみましょう。
① 募集状況
- □ 現在の賃料・初期費用・募集条件
- □ 主な広告掲載先と掲載状況
- □ 募集情報の更新状況
② 問い合わせ・内見状況
- □ 問い合わせ数・内見数
- □ 問い合わせから内見につながらない理由
- □ 内見後の反応や申込みに至らなかった理由
③ 競合物件との比較
- □ 周辺類似物件との賃料・初期費用の比較
- □ 設備・築年数・間取りなどの違い
- □ 現在の募集条件の妥当性
④ 募集方法と広告施策
- □ 客付け業者への情報提供状況
- □ 他社からの紹介や内見への対応状況
- □ 募集条件や広告方法に改善の余地がないか
- □ 追加費用が必要な施策の内容・費用・法令上の取扱い
⑤ 改善提案と結果の確認
- □ 現在の空室の主な原因
- □ 今後実施する改善策
- □ 改善後の反響状況を確認する時期と方法
このような項目を共有することで、募集活動の現状や今後の改善方針を把握しやすくなります。
管理会社によって報告方法や業務範囲は異なりますが、オーナー様と管理会社が現状を共有し、具体的な改善策を検討することが重要です。
7. 空室が改善しない場合は管理会社の見直しも選択肢
募集条件や広告内容、室内の状態などを改善しても、空室が長引く場合があります。
また、管理会社に相談しても具体的な改善提案がない、募集状況が十分に報告されない、対策の実施状況が分からないといった場合には、管理体制の見直しを検討することも選択肢です。
ただし、空室が埋まらない原因は、必ずしも管理会社だけにあるわけではありません。
立地や建物の状態、地域の賃貸需要などによっては、管理会社を変更しても短期間で成約するとは限りません。
まずは現在の募集活動を客観的に整理し、改善できる点を確認しましょう。
そのうえで、現在の管理会社で十分な改善が見込めないと判断した場合には、別の管理会社に相談し、募集方法や管理内容を比較することをおすすめします。
管理会社の変更方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
賃貸管理会社の変更方法とは？手続きの流れ・費用・注意点を解説
8. DEPARTURESの空室対策・入居者募集サポート
有限会社DEPARTURESでは、物件の状況や募集条件を確認しながら、空室改善に向けたご提案を行っております。
弊社が大切にしているのは、自社の仲介収入を優先するのではなく、幅広い募集活動を通じて、オーナー様の空室期間をできる限り短縮することです。
囲い込みをせず、地域の客付け業者様と幅広く連携
DEPARTURESでは、管理物件の入居者募集を自社だけの客付けに限定せず、他の不動産仲介会社様にも積極的にご協力いただく方針です。
弊社は千葉県・東京都の広いエリアで賃貸管理を行っているため、それぞれの地域に詳しい客付け業者様との連携を大切にしています。
また、他社の客付け業者様が入居者をご紹介して成約した場合、弊社ではその取引の仲介手数料を受領せず、客付け業者様に取得していただいております。
自社での客付けにこだわらず、入居希望者への紹介機会を広げ、早期成約を目指すことが弊社の募集方針です。
新規成約時の募集業務委託料0円を生かした空室対策
DEPARTURESの賃貸管理委託プランでは、月額管理委託料を家賃収入額の5％（税別）とし、新規成約時の募集業務委託料はいただいておりません。
そのため、オーナー様は成約時の募集業務委託料がかからない分、物件の状況に応じて、必要な募集促進策に予算を配分することも検討できます。
例えば、客付け業者様への広告料（AD）について、オーナー様に内容や費用をご説明し、ご承諾いただいたうえで、活用する場合があります。
なお、弊社では、この広告料（AD）を受領しておりません。
具体的な施策については、費用対効果や法令上の取扱いを確認しながら、物件の状況に合わせてご提案いたします。
週次リーシング報告による募集状況の共有
DEPARTURESでは、募集期間中の状況を把握していただけるよう、週次リーシング報告を行っています。
問い合わせや内見などの反響状況を共有し、必要に応じて募集条件や募集方法の見直しをご提案いたします。
募集活動を行うだけでなく、その結果を確認し、次の改善につなげることを大切にしています。
弊社では、こうした募集活動と入居後の管理を通じて、オーナー様の安定した賃貸経営をサポートしてまいります。
詳しい管理内容や費用については、以下のページをご覧ください。
9. 賃貸物件の空室対策に関するよくある質問
Q1. 何か月空室が続いたら対策を見直すべきですか？
物件の立地や賃貸需要、募集時期によって異なるため、一律の基準はありません。
ただし、問い合わせや内見が少ない状態が続いている場合には、空室期間の長さだけでなく、募集状況を早めに確認することをおすすめします。
Q2. 賃料を下げれば入居者は決まりやすくなりますか？
賃料の見直しが有効な場合はありますが、必ずしも成約につながるとは限りません。
問い合わせが少ないのか、内見後に申込みにつながらないのかなど、原因を確認して判断することが重要です。
Q3. ADを設定すれば入居者が決まりやすくなりますか？
ADの有無や条件が仲介会社の募集活動に影響する場合はありますが、設定すれば必ず成約するというものではありません。
また、広告料の名目であっても、媒介報酬の上限規制との関係など、法令上の注意点があります。
募集施策として検討する際には、必要性や費用対効果、実際の業務内容と法令上の取扱いを確認することが重要です。
Q4. 管理会社が自社で入居者を見つける場合と、他社が紹介する場合では違いがありますか？
募集を行う会社や紹介経路によって、入居希望者へのアプローチ方法などが異なる場合があります。
自社だけで募集する方法に限らず、複数の仲介会社に物件情報を周知することで、紹介の機会を広げられる可能性があります。
ただし、募集方法や情報共有の範囲は、物件ごとの事情や契約条件に応じて判断する必要があります。
Q5. 高額なリフォームをしないと空室は改善できませんか？
必ずしも高額なリフォームが必要とは限りません。
広告内容の改善、清掃、必要な修繕、募集条件の見直しなどで改善につながる場合もあります。
設備投資を行う場合は、物件の特性や費用対効果を確認しましょう。
Q6. 空室が埋まらない場合、管理会社を変更したほうがよいですか？
空室が長期化しているという理由だけで、管理会社の変更が最善とは限りません。
まずは現在の募集状況や改善提案を確認し、改善が難しい場合には、他社の意見を聞いて比較することも選択肢になります。
10. まとめ｜空室対策は原因の分析と適切な改善が重要
賃貸物件の空室が埋まらない原因は、賃料設定、募集条件、広告内容、客付け業者との連携、室内設備、内見対応など、物件によって異なります。
長期空室を改善するためには、次の3つのポイントが重要です。
- 問い合わせ・内見・申込みの状況を確認し、原因を把握すること
- 賃料値下げだけに頼らず、募集条件・広告施策・仲介会社との連携・設備改善などを総合的に検討すること
- 対策の実施後も反響状況を確認し、必要に応じて改善を繰り返すこと
空室対策は、一度の条件変更や設備投資で必ず結果が出るものではありません。
だからこそ、物件の特徴と募集状況を踏まえ、適切な対策を積み重ねることが大切です。
空室にお悩みのオーナー様へ
有限会社DEPARTURESでは、千葉県船橋市・東京都葛飾区を拠点に、千葉県・東京都を中心とした賃貸管理・空室対策のご相談を承っております。
「空室が長引いている」「現在の募集方法が適切か分からない」「管理会社からの改善提案が少ない」
このようなお悩みがございましたら、まずは現在の募集状況を整理するところからご相談ください。
弊社では、地域の客付け業者様との連携や募集条件の見直しなど、物件の状況に応じた空室対策をご提案しております。
管理会社の変更をまだ決めていない段階でも、ご相談いただけます。
オーナー様のご希望を伺いながら、募集方法や管理体制の改善についてご案内いたします。
有限会社DEPARTURES
※本記事は一般的な賃貸住宅の入居者募集・空室対策について解説するものです。成約までの期間や対策の効果は、地域・物件・市場状況等によって異なります。また、広告関連費用や媒介報酬の取扱いについては、個別の業務内容・契約内容・関係法令に基づく判断が必要です。
